Wenn Sie im Haus denken über den Kauf eines New York City gibt es eine gute Chance, Sie werden immer ein Co-op-statt einer Wohnung oder eines Hauses. Nach den offiziellen Zahlen aus der Stadt, Wohnungsbaugenossenschaften machen Zusammenarbeit bis 43 Prozent der Nicht-Wohnungsbaus in der Stadt, sondern privaten Quellen gab die Zahl sogar noch höher, so viel wie 75-85 Prozent.

Der Kauf eines Co-op ist viel wie der Kauf einer Eigentumswohnung oder einem anderen Haus, aber mit einigen signifikanten Unterschiede. Für eine Sache, du bist nicht wirklich den Kauf der Immobilie selbst - Sie kaufen Anteile an einer Kapitalgesellschaft, die gänzlich von den Bewohnern des Gebäudes befindet sich im Besitz des Gerätes ist, desto mehr wünschenswert oder teuren Geräts auf, die mehr Aktien erhalten.

Technisch nicht eine Hypothek

Dies hat eine Reihe von Auswirkungen, insbesondere im Hinblick auf die Hypothek. Für eine Sache, die Sie nicht verwenden, um eine Hypothek op kaufen eine Zusammenarbeit - technisch gesprochen. Sie nehmen einen persönlichen Kredit , daß anstelle von selbst Eigentum gesichert durch das, wird die Körperschaftsteuer gesichert durch Ihre Anteile an der.

Die meisten Kreditgeber noch Hypotheken beziehen sich auf Co-op-Darlehen und werben sie als solche. Fannie Mae und Freddie Mac wird immer noch zurück ihnen die gleichen wie sie regelmäßig konformen Hypotheken.

Niedrigere Kosten schließen

Closing Kosten auf ein Co-op in der Regel billiger als auf einer vergleichbaren Wohnung, weil Sie nicht über zu viele der Gebühren mit Kauf einer Immobilie verbunden bezahlen. Zum Beispiel, es gibt keine Gebühren für die Titel Versicherungs-oder Escrow Fonds für Grundsteuern, da man nicht kaufen sind Eigentum. Es gibt auch keine Aufnahme Gebühr, da der Verkauf nicht aufgezeichnet ist - Sie kaufen Aktien in eine Aktiengesellschaft umgewandelt.

Sie erhalten auch nicht zu zahlen und New York State's Hypothek Aufnahme Steuer, die Wohnung und Hauskäufer zahlen müssen und ein bisschen mehr als 2 Prozent des Kaufpreises. Das könnte sich ändern, aber - ein Versuch im Landtag im vergangenen Winter an das Finanzamt zu Genossenschaften im Sande verlaufen zu verlängern, konnte aber wieder im Frühjahr 2011 erhoben werden.

Erste finanzielle Genehmigung - zweimal

Zum Kauf einer co-op, müssen Sie zweimal genehmigt werden - einmal durch den Kreditgeber und einmal durch die Koop-Board, das dich von Aktionären aus dem Gebäude gewählt wird. Genau wie die Bank, wird der Vorstand sicherstellen möchten, dass Ihre Finanzen sind solide, und wird ihre eigenen Anforderungen haben erwerben.

Oft wird die Zusammenarbeit Wohnungsbaugenossenschaften verlangen, dass die Käufer Aufmachungen mindestens 25 Prozent des Kaufpreises in bar und exklusive Immobilien in Manhattan kann Prozent verlangen so viel wie 50. Sie haben auch in der Regel gehen die Käufer auf die monatliche haben einen 4-zu-1-Verhältnis von Einkommen zu Schulden , einschließlich der Bezahlung auf dem Co-op-Darlehen, Kreditkarten , Autokredite und andere monatlichen Ausgaben.

Grundsteuern sind Aktionäre behandelt durch monatliche Wartung durch Gebühren bezahlt, und die teilweise absetzbar. Die Gesellschaft wird manchmal eine Hypothek auf das Gebäude selbst zu finanzieren Hauptstadt Verbesserungen, mit den Zahlungen kommen aus Nebenkosten, wobei der Anteil der Gebühren, die gut decken Interesse sein können als ausweisbar.

Co-op Konkurs - das Worst-Case-Szenario

Eine Sache bewusst sein, dass, da du nicht wirklich den Kauf Ihrer Wohnung in einem Co-op, Ihr Darlehen nicht selbst gesichert durch die Eigenschaft. Das heißt, wenn die Genossenschaft selbst geht in Konkurs , könnten Sie Ihr Gerät verlieren und möglicherweise noch Haken auf der für die "Hypothek" Zahlungen. Aktionäre können oft abgeschottet bleiben in ihren Einheiten als Mieter nach dem Bau ist, konnte aber einige Situationen werden vertrieben in.

Glücklicherweise-op Insolvenzen Zusammenarbeit sehr selten. Dennoch ist es eine gute Idee zu einem ein Blick in eine Co-op-Finanzen vor dem Kauf in, wie sie sich einen Blick auf Ihre. Achten Sie auf Anzeichen, dass die Aktionäre die Führung nicht mit ihren monatlichen Zahlungen. Prüfen Sie, ob Berichte über eine "saubere" Prüfung eines jeden Jahres. Besser noch, einen Buchhalter und Anwalt Blick über die Dinge nur um sicherzugehen, es ist alles auf dem up-and-up.

Der Kauf einer Einheit in einem Koop-Modus ist im Grunde das gleiche wie der Kauf einer anderen nach Hause. Aber es gibt noch technische Unterschiede bewusst zu sein, zu gehen in den Prozess und bei der Entscheidung zum Kauf. Im Bewusstsein von ihnen wird Ihnen helfen, eine gute Entscheidung und einen Kauf tätigen Sie bequem mit werde für die kommenden Jahre.


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